マイホームの購入はすべきか？
結婚したらマイホームを買おうかどうか話題になることも多いでしょう。
資産とは財布に金を入れてくれるもの
負債とは財布から金をとっていくもの
と定義されています。
この定義では、マイホームは資産ではなく負債になります。
また、人口減少が確実な日本において、大都市以外にある住居の資産価値は、今後どんどん下がっていくことが予想されます。
なので、今マイホームを購入するのは愚の骨頂と結論付けられます。
この記事をご覧の方には「不動産投資で毎月15万円の利益を上げるために必要な3つの知識」も参考になります。
マイホームの維持には下記の維持費用がかかります。
火災保険などは賃貸でもかかるので、固定資産税+都市計画税、修繕費がマイホームの維持に必要な費用と考えればいいでしょう。
分譲マンションでも修繕費はかかるが、下記のような価格相場になっているようです。
| 固定資産税+都市計画税 | 都市部 | 地方都市・田舎 |
| 一軒家 | 約70万円 | 約50万円 |
| 分譲マンション | 約35万円 | 約25万円 |
また、修繕費は年間10万円程度を積み立て、10年に一度100万円前後の費用を見込んでおけばよさそうです。
一軒家では自分で管理しなければなりませんが、マンションでは管理組合が毎月修繕費用を徴収することもあります。
参考資料：一軒家の維持費はどのくらいなのか？ 賃貸との比較や節約のポイント（現在リンク切れ）
参考資料：マンションの固定資産税はいくら？購入後にかかる税金の基礎と優遇制度
大都市の駅近くにあるタワーマンションのように、資産価値が落ちにくいと感じる物件も数多くあります。
ただ、タワーマンションは下記の点から数十年単位での維持管理に問題があるように感じられます。
タワーマンションは最新の技術で建てられた超高層マンションです。
そのため、修繕などの維持管理に関して、全くといいっていいほど技術やノウハウの蓄積がなされていません。
また、タワーマンション高いステータスだと考えられるのは日本だけです。
海外ではタワーマンションは子育てに適さず、敬遠されているのが実態のようです。
参考資料
20年後もタワーマンションは高値で売却できるのか？（現在リンク切れ）
マイホームを35年ローンで購入するなら、35年後の資産価値を予想しておいた方がいいでしょう。
この時、少子高齢化のような人口減少も気になりますが、既に田舎では空き家が問題になっているのも見逃せません。
平成25年においては空き家数が820万戸、空き家率が13.5%になるほど増えています。
空き家には、「常時住んでいないが使っている」、「貸したいのに借り手がいない」、「売りたいのに買い手がいない」、「その他」の分類があります。
問題とされるのは「その他」で、周囲への悪影響、犯罪の増加、住宅市場の需給バランス悪化につながるとされています。
35年ローンが一般的なマイホームでは、ローンの支払いを終えた後に残る家に資産価値があるかどうかが重要です。
車で言えば10年～15年落ちになるので、この時点で購入価格からみればほぼタダ同然で取引されることが予想されます。
また、住宅の価値は人口推移である程度予想することができます。
そのため、35年後の人口推移について調べておくのも重要です。
これは総務省が公表している「我が国における総人口の長期的推移」が参考になります。
この資料からは下記の情報が読み取れます。
| 2004年 | 1億2784万人 |
| 2030年 | 1億1522万人 |
| 2050年 | 9515万人 |
2018年のデータは明記されていませんが、大体1億2000万人の総人口と考えればいいでしょう。
すると、35年後に近い2050年に総人口が9515万人になる予想となっています。
つまり、人口は今から35年後には約2500万人減ってしまうのです。
世帯で考えても800万世帯ほどは減少するでしょう。
ということは、800万戸の家がいらなくなってしまうということでもあります。
今必死こいて購入したマイホームは30年後にはワゴンセールになるでしょう。
逆に、マイホームが欲しくても、購入は遅ければ遅いほどいいことになります。
子育てが落ち着くまで賃貸で暮らし、老後の生活場所としてマイホームを購入する方が経済的に合理的な行動になるでしょう。
自家用車ですら、全ての用事にタクシーを利用した方が安いと言われています。
この考え方が住宅に適用できないはずがありません。
また、所有しないのはコスト削減の常套手段です。社用車ですら現在はリースが一般的です。
同じような考え方として、カーシェアリングやルームシェアリングが挙げられます。
必要な時に必要な分だけ利用した方が、結果としては安上がりになるのです。
概ね1ヶ月分の資産価値を家賃として計算するのが普通です。
なので、マイホームであろうと、賃貸であろうと、人が損得勘定に敏感で経済合理的な行動を取る限り、マイホームと賃貸に圧倒的な費用差は出ないようになっています。
マイホームなら、新築であれば入居と同時に資産価値が下がってしまいます。これは新車購入時と同じです。
賃貸の場合、需要と供給で家賃が決まるので、家主が自由に設定した金額にはなりません。
参考資料：適正賃料の求め方
幸せは価値観によって決まります。なので、必ずしも合理的な回答になるわけではありません。
そもそも、不動産会社のプロパガンダにより、長らく日本では結婚したらマイホームを購入するのが幸せだと刷り込まれてきました。
一度こびりついた価値観を払しょくするのは簡単ではないでしょう。
自分の考えは賃貸派でも、奥さんはマイホーム派かもしれません。
たとえ合理的な行動でなくても、家族が幸せであればそれでいいと思います。
今まで様々な貯蓄、投資方法を試してきましたが、最も自分に合う投資方法はインデックスファンドを利用したほったらかし投資法でした。
セゾン・バンガード・グローバルバランスファンドは、日本の株式と債券に1/4ずつ、海外の株式と債券に1/4ずつ投資するファンドです。
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