つい最近、大学時代の友人と数年振りに会う機会がありました。
その友人は、会社の業務とは別に、不動産投資で毎月15万円ほどの利益を上げているようで、私がほとんど分からない不動産投資のリアルな話を聞く機会がありました。
友人の話では、不動産投資には数年取り組んでいるようでした。不動産投資を考えている方に有用な情報になるかもしれないと感じたので、この機会に共有しておきます。
この記事をご覧の方には「インベスターN＠運用ダイアリー（新）～資産運用は車の運転より簡単♬～」も参考になります。
友人は、不動産投資のための資金は、日本政策金融公庫で借入をしているようでした。
ちなみに、借入金は限度額の半分ぐらいで抑えているようです。
自分が住宅ローンを組む時のことを考えて半分を目安にしているそうです。
いい物件があれば、ある程度まで融資を受けると言っていましたが、それでも限度額の2/3までで抑えることになるでしょう。
不動産投資のための事業資金は日本政策金融公庫から借入するのも1つの選択肢です。
日本政策金融公庫の借入に関する条件は下記の通りです。
| 融資条件 | ほとんどの業種の中小企業の方（一部例外有） 税務申告を2期以上行っている方（担保無融資） |
|---|---|
| 融資限度額 | 4,800万円 |
| 返済期間 | 5年以内（運転資金） |
| 利率（年利） | 1.81～2.40（担保無） 1.16～2.35（担保有） |
政策金融公庫が提供している普通貸付なら、4,800円までの融資限度額を、運転資金として5年以内の返済期間で借入できます。
友人は限度額の半分を目安として融資を受けているようなので、約2,400万円を事業資金としていることになります。
このぐらいの規模であれば、首都圏での不動産投資よりも、地方都市や田舎の不動産投資でないと、投資物件がなかなか見つからないかもしれません。
参考資料：日本政策金融公庫
不動産投資の場合、購入する不動産が担保になるので、担保有の融資を選択するケースが多いでしょう。
ただ、何らかの事情で担保なしの融資を選択する場合、「税務申告を2期以上行う」という条件が付きます。
この条件の意味はどこにも明記されていませんでしたが、会社であれば決算報告、個人であれば確定申告のことだと考えていいでしょう。
そのため、これから不動産投資に挑戦するという方は、担保有融資で申し込む以外の選択肢が最初からないことになります。
不動産投資のキモは物件購入にあると言えるでしょう。
良質な物件をどれだけ安く購入できるかで、その物件での利益が確定すると言っても過言ではありません。
不動産の購入方法は、基本的に下記のどれかになるはずです。
友人が取った基本戦略は、物件所有者からの直接購入だったようです。
念のため、他の物件所得方法も見ておきましょう。
私自身、不動産仲介業者から物件を購入しても、利益が出ない可能性が高いと疑問に思っていました。
当然ながら、不動産業者は仲介手数料で儲けています。
物件のメンテナンス費用なども収入減の1つでしょうが、比率で見れば大した金額にはならないでしょう。
不動産業において、物件の売買が成立した際の手数料は上限金額が法律で定められています。
基本的に不動産業者は仲介手数料を上限金額で請求してくると考えていいでしょう。
| 不動産価格 | 手数料報酬（税込） |
|---|---|
| 200万円以下 | 5.40% |
| 200万円を超え400万円以下 | 4.32% |
| 400万円を超える | 3.24% |
参考資料：国土交通省-不動産流通について
なお、この計算のややこしい点は、200万円以下の金額と、200万円を超え400万円以下の金額と、400万円を超える金額のそれぞれで手数料報酬を変えて計算しなければならないことです。
仮に500万円の不動産を購入した場合の仲介手数料を計算する式は以下のようになります。
200万円×5.4％+200万円×4.32％+100万円×3.24％
この計算式を簡易的にすると以下のようになります。
仲介手数料≒（500万円×3％+6万円）×（消費税）
大抵の不動産は400万円を超えるので、3％以上の手数料を予め別計算しておくと楽になります。
つまり、手数料は200万円以下の4万円（税別）、200万円を超え400万円以下となる2万円（税別）の合計金額である6万円を別に計算し、不動産価格の3％と足す方が、計算が容易になるのです。
この金額は税別の金額となるので、税込金額は消費税を掛けることで算出できます。
この計算式を利用して500万円の不動産を購入した場合の仲介手数料を計算すると21万円（税別）になります。
仲介手数料も不動産価格に含めると、直接取引と比べて約4％の価格上昇になります。
不動産投資を事業として考えた場合、4％の価格上昇は無視できない金額になるでしょう。
不動産競売は、物件を担保設定していた個人や法人が破産した場合などに、裁判所を通じて強制的に物件を売買する仕組みです。
情報は不動産競売物件情報で公開されていて、誰でも情報を見ることができます。
価格は市場相場から2割～3割引かれることが多いのですが、現物受け渡しが条件になるので、様々なトラブルが起こりやすい仕組みにもなっています。
よくあるトラブルは、前居住者が居座ってしまい退去費用が追加でかかるケースや物件に瑕疵があって購入者負担で修繕するケースが挙げられます。
格安価格で物件が購入できるのは大きなメリットですが、それなりにリスクも大きいのが特徴です。
友人はあまりこの制度を利用していないようでした。
恐らく、物件そのものに魅力がないケースが多いことや、購入物件のエリアがばらけてしまうことを嫌っているのでしょう。
参考資料：Wikipedia-不動産競売
友人が取った戦略は、所有者から直取引で購入するという方法だったようです。
不動産は株式や外貨、投信と違い、現金化が難しい資産です。
そのため、売却価格の期待値も数百万円単位、大きな物件では数千万円単位で幅が出てしまいます。
そこで、公に取引される前に物件所有者から購入してしまい、物件を安価に入手するのが最善と友人は考えたようです。
例えば、価格相場が300万円～600万円になる物件の売却を検討しているオーナーに、友人は即金で450万円の購入価格を提示する。といった具合です。
時に嫌味や悪口を言われることもあるようですが、売却価格に幅があるのは誰でも不安に感じるでしょう。
この不安を取り除いてあげるというのも立派なサービスであり社会貢献だと私は思います。
友人は北関東に住んでいるのですが、不動産で投資するのは、土地勘のある地区に絞っているそうです。
不動産投資にはアフターサービスや新規物件購入を考えると、いつでも行ける範囲で所有しておく方が安心できるからだと思います。
友人が物件の管理をどのように行っているかまでの話は聞けませんでした。
恐らく、不動産会社を使っていないことはないでしょうが、サービスの利用は最低限にして利ザヤを稼いでいるのだろうと推測できる話ぶりでした。
一般的に土地勘のある場所となると、自分が生まれ育った地元か、現在の居住区周辺になるでしょう。
現在の居住区が地元から離れている場合、何かあっても現地に行くことが容易な居住区周辺の物件を購入した方がいいのだと思います。
魅力的な物件が居住区の近くだけで購入できるとは限りません。
ただ、友人は物件の所有エリアを絞って不動産投資を行っているようです。
例え魅力的な物件であっても、設定したエリア外の物件は購入しないなど、後々の管理コストも考えて物件を購入するコンセプトがよく分かります。
とは言え、新規物件の情報があれば深夜に現地を訪問することもあるようです。
副業とは言え、物件の購入機会は収入を増やす大切な機会です。
さらに、友人の基本スタンスだと、物件の購入が所有者からの直接取引になりますから、時間との闘いでもあります。
どんな状況かは分かりませんでしたが、優良物件の売却情報があった場合は、深夜に現地を訪問することもあるそうです。
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